Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения ( п.1, ст. 167 ГК РФ ).
 
Т.е. такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.
 
Договор купли-продажи квартиры может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки ( п.1, ст. 166 ГК РФ ).

Поясню кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

• Кто такие "третьи лица" в сделках с недвижимостью?
• Какие права у них есть?
• Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований. Оспаривание сделки подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены.
 
Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом. В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно). Результатом оспаривания сделки может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.
 
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна. Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.
 
Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.